נאותות עסקת מקרקעין

עסקת מקרקעין היא כנראה העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו במהלך חייכם, מדובר כיום בסכומים של מיליוני שקלים. אתם עומדים להשקיע את כל החסכונות שלכם, ואולי גם לקחת משכנתה גדולה, בפריסה ל-30 שנה. מסיבות אלה, קבלת ההחלטה לרכוש את הנכס חייבת להיות מושכלת ומבוססת על מידע ונתונים, ולא על תחושת בטן.

השאלה העיקרית היא, האם אתם בטוחים שאתם יודעים את כל האמת על הנכס שאתם מתכוונים לקנות?

האם יש לנכס בעיות נסתרות? האם יש בנכס ליקויים הנדסיים, חריגות בנייה או בעיות אחרות שיכולות להפוך את העסקה החשובה בחייכם לסיוט? חבל לקחת סיכונים מיותרים.

בדיקות נאותות לעסקת מקרקעין היא הדרך היחידה לוודא שאתם מקבלים בדיוק את מה שהובטח לכם ובלי הפתעות לא נעימות בעתיד.

אז מה זה "בדיקות נאותות" (Due Diligence) לעסקת מקרקעין?

בדיקות הנאותות הן למעשה תהליך מקיף של איסוף וניתוח מידע על נכס מקרקעין. הבדיקות מבוצעות ע"י צוות המומחים של החברה המורכב מבעלי מקצוע בתחומים שונים. תפקיד הבדיקות הוא לחשוף ליקויים, פגמים וחריגות בנכס, וכן בעיות, חובות, אי התאמות וכל פרט אחר שיכול להשפיע על העסקה. לרוב, בדיקות הנאותות כוללות את הנושאים המרכזיים הבאים:

• בדיקה הנדסית: ביקורת מבנה או "בדק בית" שמבוצע ע"י מהנדס בניין מוסמך. ביקורת המבנה מתמקדת במצב הפיזי של המבנה, כולל שלד, תשתית, גג וקירות.
• בדיקת רטיבות וצנרת: בדיקה יסודית שמבוצעת באמצעות ציוד מתקדם (כמו מצלמה תרמית) ומטרתה לאתר נזילות וליקויי איטום נסתרים בקירות ובתקרות המבנה במטרה למנוע נזקים עתידיים והוצאות בלתי צפויות.
• בדיקה משפטית: בחינה מדוקדקת של הזכויות המשפטיות בנכס כמפורט במרשם הציבורי, בירור זכויות בעלות וחכירה, שעבודים, עיקולים, חובות, הערות אזהרה, זיקות הנאה וזכויות צד ג' על הנכס, הגבלות ומגבלות בהעברת זכויות וכו'.
• בדיקה היבטי מיסוי: בחינת חבות המס הצפויה לרוכש הנכס.
• בדיקה תכנונית: בדיקה זו כוללת בחינה של היתרי הבנייה, התכניות החלות על הנכס והזכויות העומדות לרשות הבעלים. הבדיקה נועדה לבחון האם הנכס נבנה בהתאם לחוק תוך השוואת התכניות למצב הנכס בפועל ולוודא שאין חריגות בנייה או שימושים אסורים בנכס.
• בדיקה שמאית: הערכת שווי הנכס ע"י שמאי מקרקעין והשוואה בין סכום העסקה, שווי הנכס ומחירי השוק, הערכה של זכויות עתידיות בנכס, כמו זכויות בנייה נוספות וכו'.
• הערכת עלויות ותיקונים: הערכה מקיפה של העלויות הכרוכות בתיקון הליקויים, הכשלים והבעיות שהתגלו במהלך הבדיקות. הערכת העלויות מספקת לכם תמונת מצב סולידית ופותחת בפניכם את האפשרות לנהל משא ומתן על מחיר הנכס.

למה חשוב לבצע בדיקת נאותות לפני חתימה על החוזה?

כשאתם קונים נכס בלי לבצע בדיקות נאותות, אתם קונים "חתול בשק". אין לכם באמת מושג מה אתם מקבלים ואילו בעיות עשויות לצוץ בעתיד, רק אחרי שהעסקה נחתמה. מרבית הנכסים שנמכרים בישראל הם דירות יד שנייה, מרבית הדירות בישראל נבנו לפני עשרות שנים, וחלק לא מבוטל מהן נבנו לפני כ-50 שנה ויותר. מדובר במבנים ישנים, חלקם הוזנחו או תוחזקו ברמה מינימלית, חלקם "שופצו" או נצבעו כדי לדמות להם מראה חדיש ונקי, אבל מאחורי כל השפכטל והצבע יכולים להסתתר ליקויים משמעותיים.

כשאתם רוכשים נכס ללא בדיקת נאותות, אתם רוכשים "חתול בשק". אתם לא באמת יודעים מה אתם מקבלים ואילו בעיות יצוצו בעתיד אחרי שהעסקה נחתמה. בדיקות הנאותות יעניקו לכם:

• כוח מיקוח: ממצאים שיתגלו בבדיקות הנאותות יכולים לשמש אתכם ככלי מיקוח משמעותי מול המוכרים ולהוזיל את עלות הרכישה.
• תמונת מצב עדכנית על הנכס: בדיקות הנאותות יחשפו ליקויים, פגמים, חריגות בנייה ובעיות שונות שיכולים כולם להשפיע על ערך הנכס, ובכך תמנעו מתשלום סכום מוגזם על נכס ששווה פחות.
• חיסכון בכסף: גילוי מוקדם של בעיות כמו ליקויים הנדסיים, חריגות בנייה, בעיות איטום, נזילות ורטיבויות ובעיות משפטיות יחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעלויות תיקון וטיפול בבעיות אלו לאחר הרכישה, כולל הוצאות על שכר דירה חלופית עד להשלמת התיקונים.
• שקט נפשי: בבנארון דיו דיליג'נס אתם מקבלים דו"ח מקיף ומקצועי שמעניק לכם תמונת מצב עדכנית על הנכס. הדו"ח של בנארון יספק לכם את כל המידע הדרוש לקבלת החלטה מושכלת בביטחון ולדעת שאתם עושים את הבחירה הנכונה ביותר.

אל תהמרו על ההשקעה המשמעותית ביותר בחייכם.

הצעד הראשון והחשוב ביותר לפני רכישת נכס הוא לוודא שאתם מקבלים תמונת מצב מלאה על הנכס. בדיקות נאותות מקצועיות יספקו לכם את כל המידע הדרוש לכם לקבלת החלטה מושכלת ונכונה.

הזמינו את דו"ח בנארון עוד היום ותנו לצוות המומחים שלנו לספק לכם תמונת מצב עדכנית ומקיפה על הנכס.